事務所店舗ご契約に関するQ&A集｜株式会社理創RIB推進チーム

貸店舗・貸事務所や倉庫などを借りる時にお客様から聞かれる内容の中から、代表的な質問と回答を一部ご紹介します。

居抜き店舗とは、以前営業していた店舗を、そっくりそのまま譲りうける契約の店舗の事です。

現在、廃業店舗物件が年間約175万店あると言われていますが、こうした居抜き店舗には、厨房設備、空調機器、イス、テーブルなど什器備品までお店の営業に必要なものが一応は全て揃っています。

つまり一般のカラ店舗（内装工事が施されていない店舗、または内装をすべて撤去してある店舗）と違って資金の少ない人にとっては魅力的な店舗物件という事になります。

1.店舗開業資金が安く済みます。
2.設備がそのまま使え、短期間でオープンできます。
3.前の店舗の顧客も取り込める可能性があります。
4.店舗物件がたくさんあります。

1.レイアウトや、設備が使いづらい事があります。
2.建物や設備の老朽化でトラブルが起こる場合があります。
3.前の店舗の評判やイメージを引きずる場合があります。

リース店舗とは、内装・什器・その他設備があらかじめ全て揃っている店舗物件のことでございます。

当然ながら、そういった設備のリース料を払うことになりますが、「契約後即開店できる」というメリットがございます。

また、内装もしっかりとしたものが作られているので、デザインセンスに自信がない人からすれば、逆に効率が良いと思います。ただし、自由に模様替えするのは難しく、内装・什器等にこだわりたい方には、なかなかオススメできません。

店舗を借りるときに、前の人が使っていた造作が残っているケースがあります。

これは、オーナーさん側のモノではなく前賃借人の所有物です。例えば、厨房機器や、机、椅子等の備品などがそれにあたります。

お金を掛けて購入されたものになりますので、前の賃借人の方からすれば、次使う人に買い取って欲しい訳です。そこで、次の使う人が、「造作譲渡代」というものを支払って買い取る事ができます。

次に使う人からすれば、厨房設備などを新たに買わなくて済むので、初期投資を減らすことができます。また、出て行く人も、買ってもらうことで多少でも回収できれば嬉しいわけです。

大半の全オーナーは必要がないと判断していますので、多少安くなってもいいから早く手放したいとほとんどの方が考えています。

新しく借りる時、造作譲渡代があったら金額を交渉してみましょう。

お店を始めるなどの出店の際に必要な業種とその営業許可証の届出先です。

良い条件の店舗物件があった場合、不動産会社から「他に契約されてしまう前に手付金を入れましょう」と言われることがございます。

本来賃貸契約の場合は「申込金」というものがございます。

この場合、この契約をやめた時には戻ってきます。

それに対し「手付金」は後に借りるのをやめたりした場合には返ってきません。

オーナーさん側が貸すのをやめると言い出した場合は、倍になって返って参ります。

専門用語で「解約手付」と呼ばれるものです。ちょっと複雑ですのでご注意ください。

お互いが上手に契約に向かって進むため、解約する場合は損をするリスクを負う訳でございます。

ちなみに「手付金」は、入金後「領収書」を受け取りますが、申込金は「預り証」を受け取ります。申込金だと思って振り込んだのに、手付金だったという事で返金されず、トラブルになるケースが多かったので、国土交通省からお金を預らないようにと不動産会社に通達がでています。が、いい店舗物件の場合はそうも言っておられません。

本当に良い物件なら、手付けを積極的に打つのも一つの手段です。

ショッピングセンター・共同店舗等にテナントとして出店するとき、耳にする言葉です。この工事区分の仕様によって店舗の内装工事費が大きく変わります。

Ａ工事は、ビル本体の工事でオーナー様の工事負担でオーナー様が施工する工事です。共用の施設・共用通路、また用途に対応した標準的な設備（メーター迄、または店舗区画迄）等の工事が含まれます。所有権はこの場合「オーナー様」にあります。また、設計、施工は、オーナー様側の業者が行います。

Ｂ工事はテナントが決まってから、テナントの要望によりオーナー様が行う工事で、工事費はテナント様側が負担します。主に、ビル全体の施設・安全性・工程に影響を与える工事です。（例：分電盤、給排水工事、防水工事、厨房給排気工事・防災・空調設備等のＡ工事の追加変更工事）所有権は、主にオーナー様のものになります。また、設計・施工はオーナー様側の業者が行います。

Ｃ工事は、テナント様がビルオーナー様承認の基に施工する工事です。（例：店舗内内装工事、什器備品、照明器具、電話工事等）所有権はテナント様にあります。また、設計、施工はテナント様側の業者が行います。

ただし、この区分はそれぞれに微妙に異なりますので、オーナー様に確認されることをお勧めします。

飲食店を始めるときに煙が出るような業種の場合、ダクトをつける必要がございます。

中華料理、お好み焼き、ラーメン屋、カレー屋などなどを指し、「重飲食」と呼ばれたりもします。

このダクトが店舗によってついていない場合があり、その場合はテナント様負担で設置をする必要がございます。
（オーナー様負担の場合もあるかもしれませんが、ほとんどテナント様負担です）

この工事は壁に穴を開けるのでかなりの金額が発生致します。また、穴を開けてダクトを設置するだけでなく、煙が周辺住民に影響を与えそうな場合は、そのまま屋上までダクトを引っ張る場合もございますので、費用はさらに膨れ上がる場合がございます。

チェーン店等で収益がある程度見込める場合はともかく、個人でお店を始める場合はダクトに数百万円も払ってすぐ撤退などとなってしまわないよう注意が必要です。ダクトが必要な業種の場合は事前にきちんと調べる必要がございます。

ちなみにビルによっては、ダクトの設置自体を嫌がるオーナー様もおられますので、最初に確認しておきましょう。